“非常感謝何法官和楊調解員！沒有你們，這場糾紛不知要多久才能解決。”日前，一起涉房屋租賃糾紛的業主小劉，向湖南省長沙縣人民法院立案庭副庭長何姣、長沙縣湘龍街道訴源治理工作站調解員楊志奎連聲致謝。
兩個月內，90戶業主的糾紛被成功化解在訴前。這一切還得從那份租賃合同說起……
“當時他們宣稱買房后可以直接租給酒店，不用另找租客?！?018年，小劉與其他89戶業主在聽到這樣的好消息后，從某房地產公司購入房屋，并與某酒店簽訂了租賃期限為18年的房屋租賃合同。之后，業主們滿懷期待地將房屋交由某酒店裝修后對外經營，其間正常領受租金。后因經營困難，該酒店于2023年12月徹底關門停業，無力再付租金。
索要租金無果，房子又因改造難以恢復原狀。面對這樣的僵局，小劉與其他35戶業主在集體商議后于2024年2月向長沙縣法院遞交了起訴材料。
“這是一起群體性糾紛，部分業主依靠租金作為生活來源。酒店方經營舉步維艱，瀕臨破產，幾乎喪失支付能力。房屋又因整體出租經營被改造，短時間內無法恢復原狀。所以糾紛處置時間越長，業主損失越大?！遍L沙縣法院立案庭庭長李松艷敏銳地感知到這場糾紛的化解難度，“如果能通過訴前調解的方式解決，無疑是個好方法?！边@樣的解紛思路也正好契合業主們的期待。
在充分聽取業主訴求和解紛傾向后，何姣立即對該批案件進行分析研判。她認為，業主步調不一致，如果部分解除合同，房屋恢復原狀難度大，后續強制執行也無法保障。于是，法院確定了“調解優先、解除合同、整體招租”的“一攬子”解紛方案。
在征得業主同意后，該批案件被委派給長沙縣湘龍街道訴源治理工作站。該工作站特邀調解員楊志奎沿著法院給出的解紛思路著手展開調解。
之后的兩個月內，何姣多次聯系楊志奎了解進度。經過實地勘驗房屋、現場記錄、組織業主和酒店方召開十余次溝通協調會后，業主和酒店方最終達成一致——雙方解除合同，酒店方返還房屋。但是，“栽過跟頭”的業主在與新承租方商談過程中又有新擔憂：租金標準能否與之前保持一致？是否設置免租期？
面對業主的種種顧慮，何姣又指導調解員審查雙方擬定的合同條款，對法律風險進行提示。經過協商，新的整租方案得到了業主和承租方的認可，資產被重新盤活。
2024年5月，起訴至法院的30余起糾紛成功化解。該案的調解起到了示范效應，其余業主也陸續與新承租方簽訂了和解協議。
雖然酒店與業主的租賃合同已解除，但酒店方與物業公司還有物業費、水電費等尚未結清。在了解到酒店方和物業公司均有調解意愿的情況下，何姣和楊志奎馬不停蹄地組織雙方開展調解，雙方當場簽訂調解協議。幾天后，長沙縣法院出具司法確認裁定書，物業公司和酒店方的糾紛圓滿解決。這場涉及近百戶業主的糾紛成功實現訴前化解，涉案房屋已重新出租使用，對外經營。
