法院：買家不屬于“跳單”違約，但應支付相應服務費
業主同時委托多家中介公司出售房屋，購房者通過甲中介公司安排看房，又通過乙中介公司達成交易，購房者的行為是否屬于“跳單”？近日，廣西壯族自治區南寧市興寧區人民法院審結一起中介合同糾紛案，判決購房者向甲中介公司支付中介費1000元。
2022年12月，鳴鳴找到甲中介公司，讓其幫忙尋找合適的房源。甲中介公司根據鳴鳴的需求推薦房源信息，并帶鳴鳴實地看房。多番看房過后，鳴鳴對案涉房屋較為滿意。在溝通價格時，甲中介公司稱業主給出最低價150萬元，但鳴鳴認為該價格超出預算范圍，未同意購買。
在這期間，鳴鳴同時與案外人乙中介公司就案涉房屋的價格、稅費等事項進行溝通。最終，鳴鳴通過乙中介公司與業主簽訂房屋買賣合同，以房屋價格148萬元、稅費各自承擔的條件達成交易。鳴鳴向乙中介公司支付中介費1萬元。甲中介公司認為鳴鳴違背誠信原則，“跳過”己方公司與業主簽訂房屋買賣合同，拒不支付中介服務費，其行為構成違約，遂訴至法院。
法院審理后認為，中介合同是一種諾成、有償、不要式合同，當事人意思表示一致即可成立，但中介人收取報酬應當以中介人促成合同成立為前提。甲中介公司以營利為目的，為鳴鳴提供房源信息和帶看房服務，鳴鳴出于自身購房需求，通過中介公司獲取房源信息和接受帶看房等服務。雙方雖未簽訂書面中介合同，但口頭協商約定中介費按照房屋成交價的3%支付，意思表示一致，存在事實上的中介合同關系。
中介人按合同約定提供中介服務后，委托人是否利用其提供的信息、機會等條件與業主訂立合同，是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。業主同時將案涉房屋委托給多家中介公司對外出售，房源信息并非甲中介公司獨有。鳴鳴購房時并未利用甲中介公司的房源信息、機會和服務等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，經權衡比較，最終選擇通過報價低、服務好的乙中介公司與其達成交易，亦支付中介費1萬元，其行為不構成“跳單”違約。
中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。鑒于甲中介公司在為鳴鳴提供房源信息、帶看房等中介活動中付出了必要的勞務，鳴鳴亦表示同意支付相應中介費。最終，法院依法判決鳴鳴向甲中介公司支付中介費1000元。
■法官說法
民法典對“跳單”違約的構成要件作出明確規定，委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。這一條款旨在維護中介人的合法權益，弘揚重信踐諾的契約精神，但并不限制買賣雙方合理的消費選擇。
實踐中，售房者為增加交易機會，往往委托多個中介公司代理，同一房源信息被多家中介公司掌握。購房者通過正當途徑從不同中介公司獲取到房源信息，有權選擇報價低、服務好的中介公司促成交易。因此，判斷是否構成“跳單”違約，不能簡單以提供服務的時間先后為標準，需綜合判斷中介人是否屬于獨家委托、買賣雙方達成合意是否利用中介人提供的交易機會或者媒介服務等條件。任何人從事市場交易活動都應誠實守信，遵守契約精神，共同維護公平競爭的市場秩序。
