北京市第二中級人民法院
民事判決書
(2018)京02民終3990號
上訴人（原審被告）：李某明，男，1978年12月8日出生。
委托訴訟代理人：朱瑞雷，北京市盈科律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：趙某森，男，1963年2月16日出生。
委托訴訟代理人：高某（趙某森之妻），住河北省唐山市路北區。
原審被告：孔某，女，1987年6月3日出生。
原審第三人：北京市XXXX擔保中心。
法定代表人：范某舉，主任。
委托訴訟代理人：孫某峰，女，該公司職員。
委托訴訟代理人：曲某佳，女，該公司職員。
原審第三人：重慶兩江新區X潤小額貸款有限公司。
法定代表人：湯某，執行董事。
原審第三人：北京XX房地產經紀有限公司。
法定代表人：吳某，董事長。
委托訴訟代理人：張某然，女，該公司法務。
委托訴訟代理人：李某磊，男，該公司職員。
上訴人李某明因與被上訴人趙某森及原審被告孔某、原審第三人北京市XXXX擔保中心、重慶兩江新區X潤小額貸款有限公司（簡稱X潤貸款公司）、北京XX房地產經紀有限公司（簡稱XX公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市房山區人民法院（2017）京0111民初1072號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年4月8日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
李某明上訴請求：撤銷一審判決第三項，發回重審或改判駁回趙某森的第三項訴訟請求。事實和理由：1.我退還趙某森房款100萬元即表示雙方同意解除合同，故合同解除時間應為2016年12月26日；2.一審法院不應同時支持趙某森關于違約金和主張損失兩項訴訟請求；3.關于房屋價值的評估時點應為2016年12月26日。
趙某森辯稱，同意一審判決。
孔某辯稱，不同意一審判決，同意李某明的上訴請求。
北京市XXXX擔保中心述稱，一審判決及上訴狀與我單位無關，不發表意見。
X潤貸款公司述稱，一審判決與我公司無關，不發表意見，愿意配合法院進行后續程序。
XX公司述稱，一審判決及上訴狀與我單位無關，不發表意見。
趙某森向一審法院起訴請求：1.解除趙某森與李某明于2016年8月24日簽訂的編號為×××的《存量房屋買賣合同》；2.李某明向趙某森支付違約金206 000元；3、李某明向趙某森賠償重新購置房屋的各項損失1 769 209.8元；4.判令李某明承擔本案的評估鑒定費10 200元、保全費5000元和訴訟費。
一審法院認定事實：李某明與孔某系夫妻關系。2016年8月24日，趙某森（買受人，乙方）與李某明（出賣人，甲方）經XX公司（居間方，丙方）居間簽訂《存量房屋買賣合同》，約定房屋坐落為房山區×××-301。該房屋已設定抵押，出賣人應于2016年8月31日前申請辦理提前還款手續。提前還款手續由出賣人自籌全部解押款項辦理。涉案房屋成交價為206萬元，買受人向出賣人支付5萬元定金。定金由甲方暫時提存，該定金用于沖抵房款。甲乙雙方協商，乙方于2016年8月31日前支付甲方購房首付款1 000 000元含簽合同當日支付定金。買受人擬申請公積金貸款85萬元。買賣雙方協商一致，此房核驗通過及買受人購房資格審核通過后五個工作日內雙方辦理該房產的貸款手續。出賣人應當保證該房產的其他共有權人同意出售該房產，沒有任何產權糾紛，同時出賣人保證沒有個人債務影響該房產出售；因出賣人原因造成該房產不能辦理產權登記或發生債權債務糾紛的使買受人無法取得該房產的，屬于出賣人違約，承擔相應的違約責任。買受人應于2016年10月30日前向居間方提供真實有效的購房資格審核材料；出賣人應于2016年10月30日前向居間方提供真實有效的存量房房源核驗資料。合同簽訂后，若出賣人未按照本合同第七條約定的交房期限交房、遲延不配合買受人辦理手續的（含貸款、過戶等手續）或其它違約行為導致交易不能進行的，逾期在15天內的，每逾期一天，出賣人應按總房價款的萬分之五向買受人支付違約金（自繼續履行合同之日起3日內支付），合同繼續履行；若逾期超過15天的，買受人有權單方解除本合同，出賣人應按總房價款的10%向買受人支付違約金，出賣人應在收到解除合同通知之日起五個工作日內將買受人已付款項（不計利息）及違約金支付給買受人，期間產生的所有費用由出賣人承擔，出賣人承擔向居間方交納的總房價款2.2%的居間服務費。對本合同的解除，應當采用書面形式。合同簽訂當日，趙某森給付李某明定金5萬元。2016年8月28日趙某森給付李某明首付款95萬元。10月3日，李某明以孔某不同意出售涉案房屋為由以發短信的形式告知趙某森不再履行合同，并表示愿意支付違約金。2016年12月26日，李某明將首付款100萬元返還給趙某森。
另查明，涉案房屋坐落位于北京市房山區XXX鎮悅XXX二區4號樓3層2單元301號。房屋所有權證號為X京房權證房字第XXXX號，房屋所有權人為李某明，共有情況登記為單獨所有。2016年12月5日，李某明將涉案房屋抵押給X潤貸款公司并辦理抵押登記。后李某明、X潤貸款公司于2017年5月24日辦理了抵押權注銷登記。
在本案審理中，趙某森申請對涉案房屋進行財產保全。一審法院于2017年3月28日作出（2017）京0111民初1072號民事裁定書，裁定對涉案房屋予以查封。趙某森申請就涉案房屋的市場價值進行評估。經一審法院委托，北京XX房地產土地評估有限公司于2017年10月13日出具《房地產估價報告》，結果為涉案房屋于價值時點2017年7月31日的房地產市場價值為308.48萬元。趙某森為此支付評估費10 200元。
一審法院認為，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
本案中，趙某森、李某明、XX房地產經紀公司簽訂的房屋買賣合同系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效?，F李某明明確表示拒絕繼續履行合同，已構成違約，趙某森要求判決解除涉案房屋買賣合同，理由正當，證據充分，本院予以支持。對于李某明以退還首付款時間作為涉案合同解除時間的答辯意見，法院認為，涉案房屋買賣合同明確約定，合同解除應采取書面形式，雖李某明已退還了首付款，但趙某森與李某明未就解除合同達成合意，亦未形成書面解除合同的文書，故對該答辯意見法院不予采納。
在涉案房屋買賣合同履行過程中，李某明明確表示拒絕繼續履行合同且在本案訴訟中向案外人抵押涉案房屋，造成合同履行困難，李某明的行為已構成根本違約，應承擔相應的違約責任。故趙某森要求李某明支付違約金的訴訟請求，于法有據，法院予以支持。因房價上漲，現涉案房屋的市場價值遠超涉案合同中房屋成交價，趙某森另行購置房屋的成本增加，李某明應支付的違約金不足以彌補趙某森未能實現預期利益的損失，故李某明應承擔相應的賠償責任。趙某森主張的重新購置房屋損失明顯過高，且部分費用不合理，具體數額法院結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及趙某森的損失情況、預期利益、評估報告等因素，根據公平原則和誠實信用原則，酌情確定李某明應承擔的賠償責任。對于趙某森要求支付評估費的請求，因確系趙某森因李某明違約造成的合理支出，故法院對該請求予以支持?？啄场XXX擔保中心、X潤貸款公司經法院依法傳喚未到庭參加訴訟，視為其放棄訴訟權利，法院依法缺席判決。綜上所述，依據《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規定，判決如下：一、解除趙某森與李某明、北京XX房地產經紀有限公司于二○一六年八月二十四日簽訂的《存量房屋買賣合同》。二、李某明于判決生效之日起七日內給付趙某森違約金二十萬零六千元。三、李某明于判決生效之日起七日內賠償趙某森經濟損失六十萬元。四、李某明于判決生效之日起七內給付趙某森評估費一萬零二百元。五、駁回趙某森的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本院審理中，李某明稱其已還清X潤貸款公司借款，但由于涉案房屋被一審法院保全查封，故尚未能辦理抵押權注銷登記。對一審法院查明的其他事實，本院予以確認。另查，一審審理期間，趙某森初始訴訟請求為繼續履行合同，直至2017年7月第二次開庭后方變更訴訟請求為解除合同。
本院認為，趙某森、李某明經XX公司居間簽訂房屋買賣合同，該合同不違反法律、行政法規的效力性強制性規定，雙方均應依約履行。因李某明拒絕履行合同且向案外人抵押涉案房屋，致合同不能履行，現趙某森要求解除合同，理由正當，予以支持。趙某森雖曾于2016年12月要求李某明返還已付款，但當時雙方并未就解除合同及合同解除的后果達成一致，故李某明要求以退還房款的時間作為合同已解除的時間及房屋價值評估的時間點，缺乏事實依據，本院不予支持。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?，F因李某明存在違約行為，其應當按照合同約定向趙某森支付違約金。因違約金數額不足以彌補趙某森未能購得房屋的利益損失，故一審法院同時判決李某明向趙某森賠償經濟損失，該兩項數額并未高于趙某森的實際損失，一審法院處理并無不當，本院予以維持。綜上所述，李某明的上訴請求均不能成立，本院不予支持。一審判決認定事實清楚、適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費9800元，由李某明負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長： 李淼
審判員： 姚穎
審判員： 李珊
二Ｏ一八年四月二十六日
法 官： 助 理宋佳
書記員： 李麗
注：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》當前已失效，請參考《中華人民共和國民法典》。
