北京一“陰陽合同”購房者被判履行實際合同并支付相應稅款
近期，隨著利好因素釋放，二手房熱度提升。在二手房交易中，為進一步“省錢”，部分當事人就同一套房屋簽訂兩份買賣合同，一份對內，一份對外，從而達到規避監管、減少房屋交易稅費的目的。近日，北京市海淀區人民法院審結一起合同糾紛案，判決原告張女士將剩余房款支付給王先生，王先生配合張女士辦理房屋權屬過戶手續，相關稅費由張女士按照房屋實際交易金額負擔。
張女士與王先生通過某房地產中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《房屋買賣定金協議》，約定由張女士購買王先生名下房屋，房屋面積為47.1平方米，價款350萬元。合同還約定，合同簽訂當日由張女士向王先生支付定金50萬元，房屋附屬設施設備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉讓給張女士，王先生應當在領取全部房款當天將房屋交付給張女士，自合同簽訂之日起90日內，雙方申請辦理房屋權屬轉移登記手續。
合同簽訂當日，張女士向王先生支付了定金50萬元，某房地產中介公司按程序辦理了網簽手續，網簽合同中該房屋約定的成交價格為270萬元，王先生提供的銀行賬號在網簽協議中作為監管賬戶提交。后雙方因房屋附屬設施設備及其裝飾裝修折價款問題發生爭議，王先生注銷了作為監管賬戶的銀行賬號，導致網簽無法完成，張女士無法按期支付購房款。
張女士稱，已按期向王先生支付定金，簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》明確約定房屋附屬設施及裝修隨房屋一起交付，房屋價款已經包含了裝修折價款。王先生注銷銀行賬號的行為違反了合同約定，導致已過90日辦理房屋過戶的期限，故訴至法院要求王先生繼續履行合同。王先生認為，網簽合同價格270萬元，與房屋約定的實際交易價格不同，系“陰陽合同”，應屬無效，其有權拒絕繼續履行合同，要求解除合同。
法院經審理認為，張女士與王先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》約定房屋價款為350萬元，該價款符合簽訂合同時的市場價值。該合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反相關法律強制性規定，故合法有效。王先生要求增加涉案房屋的附屬設施及裝修折價款，缺乏法律依據，應當按照房屋價款繼續履行。雙方網簽合同中約定的房屋價款為270萬元，而雙方實際簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》為350萬元，網簽合同實為避稅考慮，故關于270萬元的價款約定無效，但并不妨礙雙方按照《北京市存量房屋買賣合同》的履行。法院最終作出上述判決。
■法官說法■
“陰陽合同”是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上內容不相同的合同，一份對內，一份對外。其中，對外的“陽合同”是為了規避監管、降低房款，從而減少稅費，不是雙方真實意思表示，實際交易價格則由“陰合同”約定。
依法納稅是每個公民應盡的義務。本案中，張女士與某房地產中介公司通過故意做低房價逃避納稅，網簽合同中約定的價格條款無效。張女士與王先生在簽訂二手房買賣合同時，系通過平等的方式進行磋商，且均為真實意思表示，因此房屋買賣合同仍然有效。網簽合同中的價格條款無效，不影響雙方繼續進行房屋交易，張女士應按照房屋真實的交易價格進行納稅，王先生不能就“陰陽合同”主張房屋買賣合同全部無效，應按照雙方真實意思表示履行合同義務。
實踐中，二手房買賣交易中簽訂“陰陽合同”表面上看似可以避稅，實際上潛藏巨大法律風險，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款規定，對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。此外，我國刑法第二百零一條規定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數額較大并且占應納稅額百分之十以上的，可構成逃稅罪。今年3月18日，最高人民法院與最高人民檢察院發布《關于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問題的解釋》明確將簽訂“陰陽合同”認定為刑法第二百零一條規定的“欺騙、隱瞞手段”。因此，二手房買賣簽訂“陰陽合同”不僅不能避稅，甚至可能觸犯刑法、構成犯罪，萬萬不可為。
